Sous-louer ou céder son bail ?
Les deux vident l'appartement, mais un seul vous libère. Ce que recouvre la sous-location, les trois motifs de refus du bailleur, et comment choisir selon la durée de votre absence.
Sommaire
Un départ de six mois à l'étranger et un déménagement définitif n'appellent pas la même solution. La confusion entre les deux coûte cher, parce qu'une seule des deux vous sort du contrat.
Deux mécanismes différents
En sous-location, vous restez le locataire. Vous signez un second contrat avec le sous-locataire, et votre bail principal continue de courir à votre nom. Vous partez, mais vous restez engagé.
En reprise de bail, vous sortez. Le bailleur résilie votre contrat et en signe un nouveau avec le repreneur. C'est le mécanisme de l'article 264 CO, et c'est lui qui vous libère de vos obligations.
La sous-location demande le consentement
L'article 262 du Code des obligations pose la règle : le locataire peut sous-louer, mais avec le consentement du bailleur. Sous-louer sans le demander, même pour quelques mois, expose à une résiliation.
La demande se fait par écrit et doit être complète : identité du sous-locataire, durée envisagée, montant du loyer demandé. Un bailleur ne peut pas se prononcer sur des conditions qu'il ignore.
Les trois motifs de refus
Le bailleur ne refuse pas librement. La loi énumère trois motifs, et seulement trois.
- Vous refusez de lui communiquer les conditions de la sous-location.
- Les conditions sont abusives par rapport à celles de votre propre bail, typiquement un loyer nettement supérieur.
- La sous-location lui présente des inconvénients majeurs.
Le deuxième motif mérite une attention particulière. Sous-louer plus cher que ce que vous payez est le moyen le plus sûr de faire refuser la demande, et de fragiliser votre propre bail.
Vous restez le locataire
- Le loyer reste dû par vous, même si le sous-locataire ne paie pas.
- Les dégâts causés par le sous-locataire vous sont imputables vis-à-vis du bailleur.
- C'est vous qui répondez du logement à l'état des lieux de sortie.
- Votre garantie de loyer reste bloquée jusqu'à la fin du bail principal.
Lequel choisir
La question n'est pas de savoir laquelle est la plus simple, mais combien de temps vous partez. Une absence temporaire avec retour prévu appelle la sous-location. Un départ définitif appelle la reprise de bail : la sous-location de longue durée sans intention de revenir est d'ailleurs un motif de contestation fréquent.
Sources officielles
- Code des obligations, art. 262 · Sous-location, s'ouvre dans un nouvel onglet
- Code des obligations, art. 264 · Restitution anticipée de la chose, s'ouvre dans un nouvel onglet
- Commission de conciliation en matière de baux et loyers · République et canton de Genève, s'ouvre dans un nouvel onglet
- Commissions préfectorales de conciliation · État de Vaud, s'ouvre dans un nouvel onglet
Ces informations sont générales et ne remplacent pas un conseil juridique adapté à votre situation.