Comment trouver un locataire de remplacement solvable ?

C'est la condition qui bloque le plus de dossiers. Non pas parce que les candidats solvables sont rares, mais parce que le locataire sortant qualifie mal et découvre trop tard que son candidat ne passera pas.

Ce que « solvable » veut dire

Être solvable, c'est pouvoir assumer raisonnablement le loyer dans la durée, au vu de ses revenus et de sa situation. Rien de plus mystérieux. Ce n'est ni une question de patrimoine ni une question de statut social : c'est une question de capacité à payer, mois après mois.

Le mot important est « raisonnablement ». Un candidat dont le loyer absorberait la quasi-totalité du revenu n'est pas solvable, même s'il est de bonne foi.

Ce qu'une régie regarde

• Les revenus : leur montant, mais surtout leur régularité et leur caractère durable.
• La situation professionnelle : contrat de durée indéterminée, période d'essai en cours, indépendance, retraite, études.
• L'extrait du registre des poursuites : les poursuites en cours pèsent davantage que des affaires anciennes et soldées.
• Le nombre d'occupants au regard de la taille du logement.
• La date d'entrée souhaitée, qui doit coïncider avec votre date de sortie.

Ces vérifications sont d'usage. Elles doivent rester proportionnées à ce que le bailleur a besoin de savoir pour décider, un point sur lequel nous revenons dans le guide consacré au dossier.

Le « tiers du revenu » n'est pas dans la loi

Beaucoup de régies romandes appliquent une règle pratique : le loyer ne devrait pas dépasser environ un tiers du revenu. C'est un usage largement répandu, et il est utile de le connaître pour anticiper.

Mais aucun ratio universel ne figure à l'article 264 CO. La loi parle de solvabilité, pas de pourcentage. Un candidat légèrement au-dessus d'un seuil d'usage n'est pas automatiquement insolvable, et un candidat en dessous n'est pas automatiquement accepté.

Un seul suffit, plusieurs rassurent

Juridiquement, présenter un seul candidat valable peut suffire à vous libérer. Ce n'est pas une raison pour n'en présenter qu'un.

Un candidat se désiste, trouve autre chose, change d'avis sur la date. Un dossier se révèle incomplet. En présenter plusieurs, sérieux et documentés, réduit le risque de repartir de zéro à trois semaines de la sortie, et montre au bailleur que la démarche est menée sérieusement.

Les erreurs de qualification à éviter

• Faire visiter avant d'avoir posé la moindre question sur la situation du candidat.
• Se contenter d'un « oui, ça ira » sur les revenus, sans document.
• Négliger la date d'entrée : un excellent candidat disponible deux mois trop tard ne résout rien.
• Oublier de vérifier que le candidat accepte le logement tel quel, sans travaux ni renégociation.
• Écarter d'emblée un profil atypique (indépendant, jeune retraité, expatrié) alors que le dossier peut être solide.